房地产千亿信托到期：谁要卖“儿”卖“女”

来自中金公司的研究报告称，今年第三季度房地产信托到期规模约1000亿元，平均每月在300亿元以上。房地产上市公司的半年报显示，今年前6个月，地产商的财务状况喜忧参半，资金宽松的仅是少数企业，多数企业都过得不容易。

绿城[简介 最新动态]中国董事长宋卫平把上半年卖出20多个项目比作为穷人家的卖“儿”卖“女”。没有足够现金应付即将到期信托的开发商靠什么“过冬”？多数或许会像业内专家分析的那样，继续卖项目。《每日经济新闻》记者对部分地产商进行调查发现，一些企业之所以沦落到卖项目的地步，错误也许早在几年前就已经发生，这就给全行业敲响一记警钟：任何时候都不要犯大错，尤其是在行业的“冬天”。

高负债扩张酿“恶果”嘉凯城短期借款超货币资金近1倍

每经记者 徐学成 发自广州

在和讯房产频道对30家上市地产公司偿还能力的最新统计中，业绩大幅下滑、负债率居高不下的嘉凯城(000918,sz)位列倒数第一，被称为今年上半年“最熊上市房企”。

《每日经济新闻》记者注意到，嘉凯城截至今年上半年的资产负债率已经接近80%，账面的货币资金仅为17.95亿元，几乎只够支付短期借款的一半。

嘉凯城将上半年业绩不佳的原因归结为可结算项目不多，存货在公司总资产中占据了极大的比例。对于嘉凯城来说，缓解还款压力只能寄望于下半年销售好转。但相关分析认为，产品定位较为高端的嘉凯城很难在目前的市场下实现反弹，随着资金压力加剧，嘉凯城或许只能通过高息信托来救火。

短期借款“火烧眉毛”

2012年半年报数据显示，上半年嘉凯城实现营业收入15.19亿元，净利润亏损3.28亿元，比2011年同期分 别 大 幅 下 滑 了45.11%和4600.96%。

嘉凯城在半年报中表示，本期项目销售价格下降导致主营业务毛利率下降，结算规模较上年同期减少导致本期净利润与上年同期有较大差异。

数据显示，2011年嘉凯城营业收入仅为64.8亿元，比2010年的91.8亿元下滑近30%；同期，嘉凯城2.06亿元的净利润还不到2010年的1/5。

截至今年上半年，嘉凯城资产负债率高达79.18%，同比上升了2.19个百分点。2011年、2010年以及2009年，公司资产负债率也分别高达76.99%、70.04%和75.76%。

中投顾问高级研究员薛胜文指出，嘉凯城负债高企，资金压力紧张，一方面是因为上半年财务、管理、营业“三费”的提高，根本原因是公司扩张较快带来的营销费用增长和人员费用增长；此外，受政策调控影响较大，公司销售不够理想，影响了项目结算进度，前期投资未能回笼。

销售收入的连续下滑，让嘉凯城的资金链一直紧绷。就目前来看，嘉凯城的“燃眉之急”或许是即将到来的高额短期借款。

数据显示，截至今年上半年，嘉凯城的负债总计达到207.22亿元，其中，1年内到期的非流动负债为32.20亿元，而短期借款达35.72亿元。

由于上半年销售不佳，嘉凯城的资金并不充裕。截至上半年，嘉凯城的货币资金仅为17.95亿元，几乎只够支付短期借款的一半。

高负债扩张的“恶果”

2009年借壳在深交所上市以来，嘉凯城的表现就如过山车一般：2008年亏损，2009年扭亏净赚12亿元，2010年和2011年，净利润又连续下滑至11.15亿元和2.06亿元。

近几年，嘉凯城的资产负债率一直接近80%。一位接近嘉凯城的房地产业内人士指出，业绩下滑看似是因为销售不佳，但更深层次的原因是在高负债扩张模式下，嘉凯城“踩错了步调”，对市场形势分析得不够准确。

据《每日经济新闻》记者了解，在2010年房地产市场调控 “突袭”的形势下，在2009年取得业绩丰收的嘉凯城并没有控制住扩张的步伐，连续在青岛、武汉等地区拿下超级大盘项目。据悉，青岛旧城改造项目总建筑面积达182万平方米，武汉巴登城规划的建设用地面积为6700亩，规划建筑面积也高达130万平方米。

仅在2010年，嘉凯城就新增土地储备面积400万平方米，同年嘉凯城新增融资高达44.7亿元。截至2010年底，嘉凯城净资产只有40.12亿元。

2011年，嘉凯城销售仅为39.5亿元，但总的推货量在120亿元左右，销售率仅为33%。

财通证券分析称，嘉凯城项目有85.2%分布于限购区域，产品主要定位中高端市场，受政策调控影响较大，影响了公司项目结算进度。嘉凯城2011年年报数据显示，当年平均销售价格达15700元/平方米，土地成本也高达3000元/平方米左右，这与周转速度较快的房企相比，显然不具备竞争力。

截至今年上半年，嘉凯城总资产为261.72亿元，其中存货为200.67亿元，占总资产的比例高达76.67%。