楼市调控政策以维稳为主 继续收紧或空间不大

进入第三季度后，大多数分析人士认为下半年房地产市场将维持弱势复苏的格局，房价反弹幅度有限。这一判断的主要依据是，未来房价存在四大制约因素——限购限贷、刚需主导、资金链压力和库存压力。但是，近期国家统计局公布的全国70个大中城市房价指数却显示，7月份房价环比上涨城市有50个，较6月多出一倍。而且，房价反弹已经从一线和主要二线城市引领的局面向二、三线城市全面蔓延，超过七成的主要城市房价环比上涨大幅超出市场预期。

进一步看，大家公认的制约房价大幅度反弹的四大因素在7月份似乎并没有发挥应有的效力：7月份全国商品房销售面积单月同比增速从6月的-3.3%大幅回升至13.3%，单月成交水平已经回到了2011年成交高峰时期的水平；开发商资金来源连续3个月同比回升，草根调研显示开发商“以价跑量”的动力在减弱；主要城市库存去化周期首次回到12个月之内，库存压力明显消退。商品房销售额增速相比销售面积增速反弹更加显著，这一指标从6月的7%反弹至7月份的26.3%，成交量和房价相互带动的局面似乎正在形成。

加州大学伯克利分校的奥伯斯特菲尔德于1994年提出多点平衡理论，即在经济的正常运作中可能出现多个平衡点，而当前处于哪个平衡点完全取决于所有参与人的期望与信心，这种现象在我国近年来房地产市场上表现得很明显：如果绝大多数人认为房价将下跌，则会形成“成交下跌和房价下跌”的平衡点（去年下半年就是这种情况）；若绝大多数人认为房价反弹有限，则会形成“成交低增长和房价低增长”的平衡点（今年上半年就是这种情况）；若绝大多数人认为房价上涨难以避免，则会形成“成交高增长和房价高增长”的平衡点（7月份就是这种情况）。未来几个月，房价超预期上涨可能将打破此前“成交低增长、房价低增长”的平衡点，并可能将形成“成交高增长、房价高增长”的新的平衡点。市场平衡点预期的转换，首先引发的将是市场对于政策干预的担忧，而近期关于房产税试点扩容的消息见诸媒体也印证了这种担忧。

新的调控政策是否出台？力度有多大？对于市场的影响几何？回答这些问题，首先需要看一下今年以来管理层调控房地产的逻辑思路是否改变了。事实上，今年以来房地产调控的逻辑思路还是比较清晰连贯的，那就是在“稳增长”和“控房价”上取得平衡。稳增长就是支持以刚需为主的需求入市，以保持房地产市场平稳从而减少对经济的冲击；控房价就是通过坚持限购和限贷不放松来清退投资需求，以最大限度压制房价上涨幅度来腾挪出支持稳增长的空间。