政府整理土地能力临考 2011年供给可能不足

摘要：今年影响政府能否提供足够土地供应的很大因素，不仅仅是意愿和土地资源问题，还在于有没有一级开发企业把现有闲置的或者处在不能使用的建设用地变成可以使用的建设用地。

土地供应实际是有潜力可挖的，但是目前土地供应不是市场机制，市场不能调节土地供应。

今年影响政府能否提供足够土地供应的很大因素，不仅仅是意愿和土地资源问题，还在于有没有一级开发企业把现有闲置的或者处在不能使用的建设用地变成可以使用的建设用地。

 
经济学家许小年称，房价上涨过快，不是土地供应量的问题，而是土地供应机制出了问题。刘行喆 早报资料

早报记者从接近万科企业股份有限公司董事会的内部人士处获悉，万科认为，长期看，房地产市场不存在土地资源压力，但短期内将面临如何将更多的住宅供应土地变为可售资源的挑战。

“今年影响政府能否提供足够土地供应的很大因素，不仅仅是意愿和土地资源问题，还在于有没有一级开发企业把现有闲置的或者处在不能使用的建设用地变成可以使用的建设用地。这仍需时间去检验。”该人士称。

公开数据显示，今年4月份各地政府上报的年度住房用地供应计划总量高达18.5万公顷，而今年前六个月只完成了全年指标的30%。

该人士还认为，当前房地产调控是物业税实施的前奏，虽短期内存在诸多障碍，但未来肯定会实施。

政府整理土地能力临考

上述万科人士细数了房地产市场不存在土地资源压力的几点理由：

第一，在土地资源上，中国不存在建设用地紧张的问题。即使考虑现有“18亿亩耕地红线”不动摇，地方政府还是可以拿出作为建设用地的资源。这还不包含农村住宅用地转为城市建设用地之后新增的用地。

第二，城镇现有120亿平方米住宅，农村有270亿平方米农村住宅。若更多的农民到城市去，原有农村住宅用地可变成建设用地。在不改变耕地规模的基础上，这部分的土地供应潜力是很大，或者是无限的。

第三，现有的建设用地，也能满足庞大的保障性住房计划。但该计划不是单纯依赖于是否存在这么多土地问题，还在于政府整理土地的能力能否达到。

中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年对早报记者表示，房价上涨过快，不是土地供应量的问题，而是土地供应机制出了问题。

许小年称，土地供应实际是有潜力可挖的，但是目前土地供应不是市场机制，市场不能调节土地供应。在地价高涨时，没有更多土地进入市场来平抑地价乃至房价。而土地一级市场由政府垄断，公开的秘密是地方政府希望地价越高越好。不光卖地收入，还有房地产相关一系列税收，都构成地方政府的主要财政收入来源。

广发基金宏观策略分析师孙建波表示，基础设施供给不足是住房价格高企的另一根本原因，因此人们争相占取稀缺的基础设施，从而直接推高了核心城市、核心地段的住房价格。也就是说，大家争相购买的不仅是住房，更重要的是住房周边的基础设施。这样看来，做好城镇基础设施规划，完善中小城市基础设施(包括医疗、文化、教育等基础设施)，是平抑局部地区房价畸高的重要措施。

“2011年供给可能不足”

上述万科人士称，去年四季度新开工面积增加明显，随着变成可售资源，2010年下半年房地产市场会出现一个供过于求的状况。但2011年可能出现新的供给不足的问题，这不是政府希望看到的，可能是市场自然而然发生的行为。理由有二：

第一，政府在下半年会继续增加土地供应量，但在企业开工意愿下降的情况下，土地供应量的增加不一定会起到明显效果。

第二，政府已要求企业加大现有土地开发力度，加强建设土地的监督，希望以此增加供应，但相对市场成交量下降，效果也不一定明显。

万科人士称，“今年影响政府能否提供足够土地供应的很大因素，不仅仅是意愿和土地资源问题，还在于有没有一级开发企业把现有闲置的或者处在不能使用的建设用地变成可以使用的建设用地。这仍需时间去检验。”

接近金地集团(6.76,-0.20,-2.87%)董事会的内部人士也表示，今年土地市场供给会增加，但不代表成交量会特别高。尽管土地供应是受政府计划的支配和影响，但是土地成交量需要开发商的配合和市场运作。

国土资源部近日公布的数据显示，上半年住房用地实际供应量仅完成全年指标的30%，下半年土地供应量的释放压力较大。

“肯定会实施物业税”

万科人士认为，未来肯定会实施物业税，而目前房地产调整是其实施的前奏。物业税将有助于改善长期房地产市场供应矛盾，但短期内推出面临三方面实际障碍：

第一，短期内推出物业税，在技术上面临评估队伍和评估方法的限制。目前还没有庞大的评估队伍来评估现有物业的价值。同时部分地区还没有很多交易的样本。

第二，推出物业税，将涉及现有税种调整，而其他税种的退出不会是很快的过程。因为依附在过去税种上有一些利益部门，他们会去抵制、影响一些税种退出历史舞台。

第三，物业税影响到广大居民，还需要有一个立法的过程。

许小年对早报记者称，物业税是应该征的，但是关于物业税讨论必须有纳税人参加，“凡是涉及纳税人利益的，必须经全国人大讨论。”

万科人士称，中央政府有解决长期住房供给问题的意愿，长期看，希望地方政府财政收入更少依赖土地出让收入；在一定程度上使住宅供需匹配；让土地供应更市场化地进行，对解决市场供需矛盾有帮助。

万科董事长王石在8月初的一次公开演讲中指出，“我相信，决策者们已经清楚地看到了这一点，国家不会因为要刺激内需而中途终止正在执行的房地产调控政策。”

万达集团董事长王健林也在8月10日出版的北京某都市报上撰文称，财税制度不合理是高房价的根本原因。只有下决心改革现行财税制度，解决土地财政的问题，才能解决高地价，进而根本解决高房价。

对当下境况，许小年评价说，“土地财政的利益扭曲，使得市场机制不发挥作用，土地收入又与政府财政紧密相关，利益都是朝推高地价、推高楼价的一个方向在走。”