开发商转战商业地产 新政调控凸显市场空白

三原因促开发商转战商业地产

在住宅受多重政策打压的情况下，商业地产作为政策调控的空白点，成为开发商调整自身开发策略的重要领域。

从投资者的角度来看，新政的实施，拉平了投资住宅与商铺的成本。

随着苏州城市化进程的推进，城市的规模在不断扩大，商业配套项目的增加是一个趋势。

近期，在苏州住宅成交量依旧没有起色的情况下，商业地产的快速升温引人注目。

楼市成交结构悄然改变

数据统计显示，从6月21日至7月3日15时，市区非住宅共计成交1387套，这期间成交的住宅仅为918套，成交的非住宅要比住宅多出469套。在住宅成交一向要超过非住宅好几倍的苏州楼市，这13天的统计数字表明了一个事实：近期苏州楼市的成交结构悄然发生了变化。

事实上，自6月中下旬以来，苏州楼市在商品住宅成交相对冷清的情况下，商业地产的火正越烧越烈。6月18、19两日，苏州推出40宗地块拍卖。商业地块的激烈竞争超乎异常，最高涨幅达到114%，平均涨幅为53%。同时，18宗住宅用地有45%以底价成交；6月20日亿象城开盘，1000套商铺遭遇6000组客户疯抢，3小时即告售罄，总成交金额达到12亿元人民币。

据365地产家居网数据研究中心显示，下半年苏州将有8873套非住宅房源入市，总供应量近300万平方米，其中商铺4165套，占47%；酒店式公寓4162套，占47%；写字楼516套，占6%。商铺和酒店式公寓无疑将成下半年商业地产主力军。

新政调控凸显市场空白

在6月19日的土拍中，吴中实业、同润投资等苏州的6家房企第一次涉足商业地产，通过激烈竞争获得商用地块。为什么从未涉及商业地产的一些开发商会转战商业地产？

首先，在当前住宅受多重政策打压的情况下，选择政策调控空白点来拓展自己的开发领域已成为不少开发商调整自身开发策略的重要举措。一方面是新政对住宅投资、投机人群进行制约；另一方面则是大量的民间资本缺少良好的投资途径，这样的情形让不少开发商嗅到了商业地产的“芬芳”。

亿象城的开发商华成地产就是这样。华成地产从园区住宅地产起家，十年间，相继开发了上上城、观澜丽宫等一批住宅项目。“几年来，楼市一直处在跌宕起伏之中。在房地产市场新一轮调整的大背景下，未来住宅地产中保障房比例的增加，地产开发商在住宅地产的投资占比必然会下降，因此从长远来看，开发商面临着共同的生存和转型问题，而出路之一即是向商业地产转型。”华成地产相关负责人说。

其次，从投资者的角度来看，新政的实施，拉平了投资住宅与商铺的成本。苏州工业园区新鸿嘉投资顾问有限公司总经理袁继峰分析，小户型、低总价的小商铺一方面解决了中小型投资客的经济压力，另一方面又能给他们带来稳定收益。

再次，随着苏州城市化进程的推进，城市的规模在不断扩大，商业配套项目的增加是一个趋势。业内人士指出，6月18、19两日土拍中政府推出大量商业用地，也显现出了苏州接下来在商业配套项目上将有较快的发展。

下个十年属于商业地产？

“上一个十年是住宅市场的‘蜜月期’，而下一个十年则是商业地产的‘蜜月期’。”有商业地产业内人士充满憧憬地预言。确实，随着市民消费能力的不断提高，苏州的商业会越来越繁荣。但是新政影响让商业地产在近期趋热，并不意味着商业地产高成本和高风险的弱化。

袁继峰说，首先，商业地产的回报率是投资者主要考虑的因素。较高的持有成本、较大的持有风险、较高的交易成本，再加上投资者更为关注的投资回报率是否稳定，商业物业租金的上涨速度能否跟上住宅的发展，这些都会影响商业地产接下来的发展。

其次，与住宅相比，商业的体量更容易饱和。“从工业园区目前的商业布局来看，一个邻里中心可以辐射周边1公里左右的居住人群，一个2万人的组团只需共享一个邻里中心。因此，商业物业的体量不宜过大。”