太仓3大板块住宅地块今年首挂 暗示什么信号?

2018-08-16 14:21 浏览人数:2541次 来源:看房网

上周,太仓市国土资源局挂牌4宗涉宅用地,除上月23日科教新城流拍重挂的地块外,其它3宗地块分别位于港区、城厢镇和璜泾镇,且这三宗地块均为今年所在板块的首次挂地。在土地市场风云变幻之际,这三宗地块能否脱颖而出,又是否能够受到“青睐”呢

太仓3大板块住宅地块今年首挂 暗示什么信号?

地块位置图

推地背景

1、实际推地量少

据好地研究院统计,今年上半年,太仓共成交11宗地块,出让面积为51.6万㎡,出让总建筑面积为137万㎡,成交总额约为42.7亿元,楼面均价为3119元/㎡,同比下降35%,平均溢价率为24.31%,除去恒大、复兴拿取的大量勾地外,实际推地量稀少,仅为15.92万方。

太仓3大板块住宅地块今年首挂 暗示什么信号?

 

2、地价首破万元

上半年,碧桂园和吴中地产分别以12800元/㎡和10791元/㎡的价格拿下高新区朝阳路两宗地块,打破太仓未有万元地的记录,顺理成章的成为太仓新地王,可见上半年太仓土地市场的火爆程度。

但下半年以来,苏州土地市场降温明显,截止7月底结束的苏州市区土拍中,不仅未有一次性报价的地块出现,更是有三宗地块流拍,在政策严厉、土拍价格高等因素的影响下,各房企拿地出价均保持谨慎态度。

因此,本次的土拍是否会受到“寒潮”影响,还是能够保持火热,创下地价新高,值得期待。

3、新进房企少

2017年,太仓成为外来房企抢滩之地,据好地研究院统计,共计有包括东原、同济、金地、华宇、远洋、建发、正荣、金辉、象屿、电建、中粮、恒大、蓝光、合景、新华联、万科、禹洲、泰禾、卓越等在内19家房企成功首入。

而2018年,太仓目前仅吴中地产一家新进,考虑到今年上半年实际推地量稀少和土地市场遇冷的情况,本次三宗地块又能否吸引“新面孔”,还是已驻房企进一步开拓自身版图,需要进一步关注。

二、三个问题

1、地块自身条件如何

三宗乡镇地块除了璜泾地块不规整外,有一定硬伤之外,整体来说大小比较适中,容积率均为2左右,无较多条件限制。其中,港区和璜泾地块均位于管委会和镇区核心地区,城厢镇地块靠近天境湖公园。

三宗地块所处太仓乡镇板块,地块周边道路完善,四通八达,并可通过主干道快速到达其他镇区。商业、教育和医疗等配套完备,港区和城厢地块附近更有七浦塘和天境湖等生态景观资源,给地块增色不少。

2、起拍价处于什么位置

在地价方面,三宗地块又处于什么样的位置呢

港区地块最近周边土地成交的宅地为新华联于2017年10月18日竞得的秋水街北、龙江路东地块,楼面价6382元/㎡,溢价率54%,

7月周边新房售价为12000元/㎡左右,倒推保本地价约为6400元/㎡左右,而本次地块起拍楼面价仅为5101元/㎡,尚有一定的出价空间。

城厢镇地块周围最近成交的宅地为卓越于2017年12月12日竞得的纵一路西、横七路北地块,楼面价8242元/㎡,溢价率59%,7月周边新房平均售价为16647元/㎡,倒推保本地价约为8100元/㎡左右,而本次地块起拍楼面价仅为6191元/㎡,还有想象空间。

璜泾镇地块最近周边成交的宅地分别为蓝光、金辉竞得的南部新城13-1、13-2号地块,于2017年10月18日竞得平均楼面价3880元/㎡,溢价率54%,7月周边新房售价为8817元/㎡左右,倒推保本地价约为4300元/㎡左右,而本次地块起拍楼面价为3759元/㎡。

太仓3大板块住宅地块今年首挂 暗示什么信号?

地块价格情况及对应溢价率

根据整理数据来看,按照之前成交情况推测,港区和城厢地块极易超出市场指导价甚至接近或超过中止价格,璜泾地块接近起拍楼面价。但实际情况如何,需进一步关注。

1、板块存量如何

据好地研究院统计,截至7月底,三地块显性存量及去化周期较为健康,但三地块去年均有四宗左右地块成交,预计明年将集中上市,存在不小的隐形存量,板块总存量偏大,或成为影响拿地的限制因素。

太仓3大板块住宅地块今年首挂 暗示什么信号?

截至2018年7月三地块显性存量情况

太仓3大板块住宅地块今年首挂 暗示什么信号?

截止2018年7月三地块去化周期(6个月)

上周昆山土拍冷热不均明显,这次太仓土拍是否会顺应周边整体趋势,还是会带来新的亮点,好地网将持续关注,敬请期待。


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