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图谋上市与M+模式 链家参股21世纪不动产

www.csfcw.com 2017-09-20 点击:( 934 ) 来源:中国房地产网

■中房报记者 梁笑梅 北京报道

链家参股21世纪不动产打破了同行是冤家的“魔咒”。

8月31日,北京链家房地产经纪有限公司和21世纪中国不动产联合宣布双方已签署战略投资协议。此次交易完成后,链家将参股21世纪中国不动产,持有完全稀释后10%的股权。双方在品牌和运营上将各自保持独立。

链家方面表示,双方将共同探讨互联网产品、资源共享和运营效率方面展开合作的可能。“此次合作是链家首次开放自己的平台能力,我们希望可以把服务链家15万经纪人的经验和资源帮助到同业的伙伴们,推动行业的良性发展,为消费者提供透明真实和有品质的购房体验。”链家集团CEO彭永东强调。

链家方面告诉记者,以数据驱动的全价值链房产服务平台,通过此次合作,链家将会把自己在大数据、真房源、信息技术产品、经纪人职业化等方面的传统优势开放共享给21世纪中国不动产。

让人惊讶的是,链家和21世纪不动产两家公司模式截然不同,甚至在中介领域互为竞争对手,是什么让它们冲破荆棘合作发展?

图谋“M+模式”

链家为何会选择21世纪不动产?

一向是以砸钱同时打着低佣金旗号进军房地产中介行业的爱屋吉屋、Q房网等互联网中介发展到今天,风口已经过去。而房多多、搜 房们想做中小中介的互联网轻加盟平台,也深陷困境。

和其他互联网中介企业不同,链家看中了21世纪不动产的“M+模式”。

这从链家方面提到的资源共享可以察觉出。21世纪不动产的商业模式特色是“房源共享”,也就是MLS(Multiple listing services),它是经纪人以独家房源共享为基础的合作平台。

21世纪不动产推出的“M+模式”,就是在推行MLS的基础上延伸出的一套加盟模式,其除了涵盖传统加盟模式为中小中介提供的品牌、系统、运营等支持外,将在中介之间房源共享、数据化、服务品质管理等方面“更好更多地赋能中小企业家,帮助其提升与当地市场直营品牌相抗衡的资源和能力。其优势在于,和其互联网加盟模式不同,会提供运营、培训和管理支持。

资料显示,MLS模式源于美国,是美国现行的经纪人以独家房源共享为基础的合作平台,也是美国房地产经纪行业的根基。

在“M+模式”的作用下,21世纪不动产从2016年开始大范围“M+模式”布局,2016年以来至今实现了全国范围内迅速扩张,新进入城市25个,新增门店1000多家。截至8月底,21世纪不动产在中国建立了42个区域分部,覆盖全国54个主要城市,加盟门店1800家。

显然,在城市覆盖上,链家和21世纪不动产还存在一定距离。数据显示,截至2016年,链家覆盖了28个城市和地区,拥有8000家门店。

这个想法得到了21世纪不动产方面的证实。21世纪不动产方面人士告诉记者,链家和21世纪不动产合作主要聚焦在M+模式方面。

对于此次合作,21世纪不动产中国区总裁兼副董事长卢航表示,此次21世纪不动产和链家携手后,21世纪不动产的“M+”战略在链家的助力下,将进一步顺利推进。

对链家来说,借助M+模式,希望通过此类参股实现企业中介业务间接地扩大。

成本上升

高压政策以及不断上涨的成本导致一大批门店关闭,链家选择另辟蹊径。

今年以来,链家关闭了一批门店。2017年5月,链家关闭北京部分门店,数量达300家。一些知情人士透露,此前链家本计划关闭500家,后来改为300家,共100个区,每区关3家。另外,已有多位经纪人表示,4月份链家多个门店业绩几乎为零。

这还得追溯到此前疯狂并购举动上,此举链家花费了高额成本,是一种重资产模式。

据不完全统计,仅2015年,链家就完成了对上海德祐、成都伊诚、北京易家、深圳中联、杭州盛世管家等一系列房产经纪公司的收购并购。

同时把触角从北京开始伸向全国。链家大举并购扩张进入上海、山东、广州、大连、东北、成都等地区,当年7次投资并购案助推链家迅速完成24个城市的业务覆盖,5000家直营门店的布局以及100000名经纪人的整合。

随着业务覆盖更加广阔,成本相继上升。一则数据显示,2014年,链家营收39.3亿元,净利润为4.1亿元,净利润率超过10.46%。2015年,在大举扩张的情况下,成本大幅度上升,尽管全年销售收入达到了155.2亿元,但实际净利润仅5.5亿元,净利润率下降为3.5%。

不少业内人士认为,大量的人力成本、门店租金,已经让链家地产承受较重负担。

与其做重不如做轻。同样条件下,21世纪不动产的模式很明显,就是加盟模式,对于链家直营店模式来说,相对比较轻。

易 居研究院智库中心研究总监严跃进认为,在全国市场的中介业务或受到一定的冲击,链家这个时候持股21世纪不动产,预计成本不会太高。

为上市做准备

在严跃进看来,当前参股也能够更好体现其对于中介关联业务的投资,链家后续会有上市的考虑。

事实上,链家在上市的道路上已经准备了3年时间。

1月9日,融创中国(01918.HK)发布公告宣布以26亿元入股链家,持股比例为6.25%。4月19日,万科对外确认以30亿元入股链家。

此前,链家获得了数十家投资投机的青睐,时间点在2014年1月和2016年4月,A轮和B轮融资总共金额达64亿元。

期间,链家同投资人签订了“对赌”协议:若公司(链家)未能在B轮交割日后5周年内(也就是2021年)完成IPO,投资人有权在该情形发生后的任何时间要求回购。回购价格为基本投资价格+每年8%(单利)的回报。

链家能否成功实现上市目的,兑现“对赌协议”?从链家的交易总额开来,已经迈入万亿元大关,一切朝着好的方向发展。2015年链家的GMV(交易总额)大约为7090亿元,2016链家整体GMV超过1万亿元,同比增长41%。

目前为止,链家拥有15万经纪人,并拥有Link、链家网、链家APP等IT基础设施和线上平台,以及成规模的产品技术和运营团队,链接经纪人、客户、业主,并和线下门店网络结合。通过10年时间的积累,拥有7500万套房源的信息,依托于自身的大数据和产品技术能力,打造了“地图找房”、“房屋智能评估系统”、“交易流程可视化”、“房屋迁徙系统”等产品,未来打造成为O2O房产服务平台。

但净利润不高也是一个不能忽视的事实。2014年全年销售收入为39.3亿元到2015年的155.2亿元,2014年净利润为4.1亿元到2015年净利润仅为5.5亿元,净利润率处于下降趋势。

总之,不断调整战略路线的链家能够实现期待已久的上市目标,时间会给出答案。

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