控制房价动真格了 发改委、银监会都出手了

2016-11-16 08:55 浏览人数:712次 来源:中国网

房地产行业风声日紧,从九月底蔓延多个重点城市的楼市调控,到近日监管层对于开发商、银行的一系列监管审查,今年下半年的楼市慢慢冷了下来,各项数据显示,楼市调控政策初见成效。

两部委发文严查商品房销售不明码标价行为

国家发改委、住房和城乡建设部部署从2016年11月10日至12月10日在全国范围内开展商品房销售明码标价专项检查,检查对象为房地产开发企业和房地产中介机构,对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店明码标价情况进行检查。

此次专项检查重点查处以下行为:

一、销售商品房不明码标价、未在交易场所醒目位置明码标价;

二、未按规定实行“一套一标”;

三、未一次性公开全部销售房源;

四、商品房交易及产权转移等代收代办的收费未标明由消费者自愿选择;

五、标示信息不全,没有按照规定内容明码标价、公示相关收费以及影响商品房价格的其他因素;

六、采取多种方式明码标价,标价内容不一致;

七、在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用;

八、其他违反明码标价规定销售商品房的行为。

调控紧逼加上专项检查正在让北京开发商变得“噤若寒蝉”,不少项目售楼处无奈选择暂时关门歇业。北京商报记者调查发现,包括国锐金顶、华远西红世、紫御长安、北京新干线、朝阳1953、首创天阅西山、融创西长安壹号、远洋新天地等8家楼盘进入歇业或半歇业状态,甚至有的项目索性封盘。

调查显示,这些“歇业”的楼盘主要有三类,一是一些商住项目因为产品属性比较敏感,在“9·30”之前就是整改的对象,现在更传出马上将成为下一轮检查重点对象;二是此前被市住建委通报整改的几家企业楼盘,除了海淀云谷中心正常营业外,其他基本都进入了静默期;另外就是部分高端楼盘,因为定价较高,难以取得销售许可证,加上也为避免营销“技术方面”出现差错,也索性闭门谢客。

分析,此次对商品房销售明码标价的专项检查,实际上和此前规定限购限贷政策收紧的思路是一致的,即多方面规范市场交易,进而抑制资产泡沫,专项检查在一定程度上能够防范房价虚高现象的出现。

这也表明,本次专向检查短期内绝不可能退出,它将伴随着调控政策的执行以及楼市是否回归理性。

银监会地产业务全面“体检”

为落实房地产调控工作,合理控制业务增速,有效缓释行业集中度偏高的风险,近期银监会下发通知拟对房价上涨过快的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查。

据了解,此次专项检查内容涉及面较广,包括个人住房按揭贷款、房地产开发贷以及理财资金是否违规进入房地产领域等。上述通知点名到的16个房价上涨过快的热点城市分别为北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。

据了解,此次检查要点有五大方面,分别是:

个人住房按揭贷款和房地产开发贷的调控执行情况;

与房地产中介和房地产企业开展业务的管控情况;

涉及房地产业务相关的贷款,如个人消费贷,个人经营性贷款,信用卡透支,房地产开发上下游企业贷款等情况;

理财资金投资管理情况,理财是否违规进入房地产;

房地产信托业务合规经营情况。

地方银监局也已根据银监会精神采取了行动。比如在不到一个月的时间内,上海银监局要求各商业银行继续严格执行限贷政策,防止变相放松要求、打政策擦边球的情况,并重申对首付资金来源的审查。由此,上海房地产调控进一步加码。

银监会此次检查是对这16个热点城市的商业银行房地产业务的一次全面大体检。

具体来看,通知要求检查个人住房贷款方面是否按照“因城施策”的原则,严格落实差别化住房政策;是否严格执行zui低首付比例要求;是否认真履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查;是否认真执行限贷政策要求。

土地融资受影响 开发商要难过了

据一位上海银行业高管透露,11月上海市规划和国土资源管理局已经对开发商竞拍土地的资金进行穿透式管理。据了解,在大头的土地融资中,开发商可以动用极高的资金杠杆,近年来,土地出让金的配资比例(自有:配资)3:7开始变得普遍。甚至还只是参与竞拍要缴纳竞拍保证金时,就有资金为开发商融资。

不难看出,对于开发商来说,只要能“搞定”买土地的钱,后面的融资压力并不大。那么假如抽掉这部分资金供给,难以想象会有多少开发商在沙滩上“裸泳”。

可见,一旦控制银行资金为房地产开发商购买土地提供融资,土地交易市场当前的疯狂状态将被遏制。

此外,据21世纪经济报道称,11月11日,国家发改委也下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》,要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资,用于商业性房地产项目。

这是继交易所10月底通过分类监管的方式收紧地产公司发债融资后,又一债市监管部门对地产商发债融资祭出“紧箍”。

大势清晰可见:无论是股权还是债权,还是混合类融资,令房地产市场真正疯狂的,是杠杆率。一旦银行和债市减少向房地产企业输血,高杠杆的房地产行业无疑将受到显著影响。

市场表现 楼市调控政策初见成效

11月14日,国家统计局发布10月份国民经济运行情况。国家统计局新闻发言人毛盛勇表示,今年国庆期间以及国庆以后,全国一线和部分二线热点城市相继出台了调控政策,主要目的是抑制房价的过快上涨。从10月份的数据来看,调控政策取得了初步成效。

从10月份的数据来看,调控政策取得了初步成效。

第1,从房价来看,因为10月份的房价数据还没有掌握,但是10月21日在国家统计局的网上公布了10月份前15天15个一线城市和热点二线城市的房价环比数据。从数据看,所有的城市环比增速都出现了回落,还有两个城市价格出现了下降,环比是负的。所以,这就说明房地产的调控政策对抑制房价的过快上涨还是起到了初步成效。

第二,1-10月份房地产投资为什么增速比1-9月份还加快了0.8个百分点?zui主要的原因是,去年10月份房地产投资增速非常低,是-2.4%,所以就造成今年房地产投资增速比较高。去年的11月、12月基数也比较低,所以估计后面几个月房地产投资的增速还有可能会略有加快,或者说保持这个势头,不会明显下降。

专家观点 市场成交下调趋势将加速

业内人士分析认为,本轮房地产调控zui大的特征就是执行力度前所未有的严格。

表示,各地此番一致加强了市场监管,不少政策严厉而精准。如北京要求试点限定销售价格,并将其作为土地招拍挂条件,未来高价土地在转换成项目销售时其销售价格将受限,此举可能成为其它城市抑制企业高价拿地冲动的参照政策。天津则提出,商业银行要强化对购房者首付款的审查,将“首付款审查”予以具体化、明确化,对于降低行业杠杆、调控资金流向可望起到实效。

从调控效果上来看,认为楼市高温的态势将从北京等一线城市开始降温已成为目前业内主流声音。

表示,“从去库存大局看,一二线城市不稳定,整体房地产市场就难以稳定。在前期限购、限贷政策出台后,10月中旬开始全国各地地全面落地执行房地产调控政策和市场整治规范措施,这也使得本轮房地产调控与之前各次调控相比,执行力度强。各地严格执行的调控政策让购房者产生全面观望的心态,市场降温、成交下调趋势将加速。

而三四线城市则在去库存压力下,有望出台更加宽松的政策。“新政对楼市预期的影响巨大,一二线热点城市迎来市场拐点后,有利于三四线城市加速去库存。但一二线的资金有多少会实际流向三四线还有待观察。”南京林业大学教授孟祥远分析说。

 


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