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央行“降息+定向降准”对楼市五大的影响

www.csfcw.com 2015-06-30 点击:( 2190 ) 来源:西安房产网
6月27日晚,中国人民银行决定,自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率,同时针对性地对金融机构实施定向降准,以进一步降低企业融资成本。
 
虽然央行此次“降息+定向降准”并未直接针对楼市,但是,上述降准降息将给传统的楼市淡季7-8月带来更多的“正能量”,也会给正在复苏的房地产市场继续注入新动力。
 
那么,此次“降息+定向降准”会对房地产市场产生哪些影响?对于房企和购房者来讲应该怎么应对?
 
【降息降准对楼市的影响之一】一线城市及部分二线城市房价势必会涨
 
从2015年上半年经济背景来看,半年度经济数据不景气,恰逢股市又大跌,此次“降息+定向降准”短期内来看是为了救经济救股市,但是,此次“降息+定向降准”对房地产市场的作用更明显,更直接,可以说此次央行“降息+定向降准”的更政策救房地产!
 
同策咨询研究部总监张宏伟认为,此次央行降息降准后,本轮央行累计已经有四次降息三次降准,对于楼市来讲,在央行降准降息等政策刺激之下马上会出现一波入市的行情,短期内来看,楼市接下来几个月尤其是下半年成交量势必会短期反弹,价格有可能会逐渐坚挺,尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市,比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)来讲,接下来几个月势必会出现涨价的现象。
 
【降准对楼市的影响之二】降息降准之后,增加了二套房贷降首付落地的可行性,改善型需求后续持续释放得到保障。
 
同策咨询研究部总监张宏伟认为,对于各商业银行来讲,由于存款准备金率仍然相对较高,维持在18%左右,可以动用的资金规模受到存准率的限制,银行不可能在这么高的存准率情况下释放大规模贷款,因此,“330新政”之后,虽然二套房贷降首付虽然会导致改善型需求购房门槛降低,但是,对于银行来讲,仍然难以释放较大规模流动性来支持楼市这样的放贷需求。这或许是各大银行二套房贷降首付政策落地不彻底的原因之一。降息降准之后,银行可动用的资金明显增多,贷款利率也进一步降低,此时,对于银行来讲,也增加了二套房贷降首付落地的可行性,改善型需求后续持续释放得到保障。
 
【降息降准对楼市的影响之三】四次降息三次降准之下楼市“分化”特征将更加明显。
 
同策咨询研究部总监张宏伟认为,在四次降息三次降准等政策刺激之下,一线城市楼市房价步入上涨通道,甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情;二线城市将加速去库存的进程,存销比开始普遍降低,15个月以下去化周期的城市房价稳中有升,比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市,市场将没有去库存压力,下半年预期会涨价或会出现买涨不买跌的现象,“日光盘”的现象也将再现。
 
当前库存去化周期在15-20个月之间的城市预计库存去化周期将回落至15个月以下,去库存的压力将进一步减轻,短期市场基本面将回归合理,比如重庆、杭州、武汉、福州等二线城市,蚌埠、惠州等少数三四线城市,这些城市的房价将趋于合理,甚至部分城市房价也将进行温和上涨。
 
其他城市尤其是库存去化周期在20个月以上的城市则仍然面临去库存的压力,比如西安、青岛、天津、沈阳等二线城市,舟山、保定、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市,这些城市房价则难以有上涨压力,甚至部分城市仍然要坚持“以价换量”去库存。
 
总体来看,对于半数二线城市、大多数三四线城市楼市来讲想法设法跑量主题不变,因为库存量大去化周期长,还是要坚持去库存,“救市”政策频发短期内尚无法改变这些城市供大于求的问题,各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步“分化”。
 
【降息降准对楼市的影响之四:房企策略】把控好降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”。
 
同策咨询研究部总监张宏伟认为,对于房企来讲,首先应积极调整推盘节奏,把控好降准降息之后的跑量去库存的“窗口期”,增加三季度销售业绩在全年的比例,防止市场环境在第四季度出现变化而导致企业被动推盘的局面;其次,调整并优化库存结构,积极去库存,不要恋战(期待房价再次快速上涨,或继续博弈市场,即使市场具备涨价条件也不要捂盘惜售,因为楼市已经进入下半场,市场需求已基本得到满足,捂盘惜售的结果只能是错过放量的“窗口期”,错过企业扭转局面的机会),尽快实现销售业绩回升;第三,通过调整企业城市布局,优化储备项目结构,降低企业运营风险。
 
【降息降准对楼市的影响之五:购房者】把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。
 
同策咨询研究部总监张宏伟认为,对于购房者来讲,显然,应该把握好市场节奏变化过程中的购房时机。简单来讲,购房者应该把握好上述市场节奏的变化规律,赶在短期市场还没有完全复苏好转的阶段入市购房,也趁当下开发商资金面仍然相对紧张的阶段,选择购房性价比仍然较高的时机入市购房,把控好降准降息等“救市”政策短期红利带来的购房“窗口期”。
 
文/同策咨询研究部总监 张宏伟
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