收支失衡 苏州公房修缮陷窘境

2014-11-21 18:42 浏览人数:940次 来源:姑苏晚报
 何谓直管公房,我市直管公房修缮的情况如何?记者了解到,根据我国在1990年时出台了相关的法律明确规定,至2000年直管公房要实行成本租金,以满足公房修缮的需要。这些年来随着建筑材料价格的上涨,以及人工工资的提高,直管公房的修缮成本也在不断增加,我市直管公房已有8年时间未曾调价,公房的收支失衡已让修缮陷入了窘境。
多年花费巨资修缮公房
 
据了解,直管公房指的是实物分房时期机关、企事业单位分配给职工居住的福利性住房,长期实行的都是福利性的低租金政策。1995年,苏州城区有直管公房450万平方米,随着城市的发展、城区改造、房改优惠售房的推进,直管公房逐年减少,但到目前为止,仍有215.49万平方米。其中居住房屋182.74万平方米,非居住房屋32.75万平方米。在182.74万平方米居住房中,有成套住房建筑面积30.10万平方米,住户4019户;非成套住房建筑面积152.64万平方米,住户31136户。
 
市住建局公房管理处处长陈飚告诉记者,我市城区直管公房具有旧有建筑多(解放前建造的占62%)、非成套老式住房多(占住宅房的82%)和控制保护建筑多(达21万平方米)的“三多”特点,为达到既消除房屋安全隐患、保障居民居住安全,又提高房屋质量、改善居民居住条件和环境的目的,多年来,我市一直对直管公房危旧房采取维修、加固和原地翻建等修缮方式进行解危。
 
自2001年至2013年,我市已投入资金6亿多元,修缮危旧公房150多万平方米,较大程度地改变了直管公房的面貌,改善了直管公房的质量。最近两年,我市仍每年安排3000万元左右的资金修缮危旧公房,并对已修缮过的直管公房进行养护。据统计,2010年直管公房居住房租金收入1745.34万元,共支出修缮费用4690.34万元;2011年直管公房居住房租金收入1791.23万元,共支出修缮费用5007.52万元;2012年直管公房居住房租金收入1720.38万元,共支出修缮费用3312.65万元;2013年直管公房居住房租金收入1681.43万元,共支出修缮费用2806.43万元。
 
公房修缮陷入收支失衡
 
陈飚说,目前,直管公房租金实行的是福利性的低租金,最高的租金2.5元/平方,最低的0.7元/平方米,平均租金不到1.15元/平方米。而直管公房修缮是市场化运作,平均修缮单价中修在500元/平方米左右,大修在900元/平方米左右,翻建超过1000元/平方米,租金收入与维修支出严重倒挂,造成“收支失衡”。而随着建筑材料价格的上涨、人工工资的提高,修缮成本还会继续增加,这种收支倒挂现象会越来越突出,已影响到直管公房的正常修缮。
 
此外,住户出屋难,不配合也让修缮工作“举步维艰”。实际修缮过程中,会要求住户出屋,但是部分住户不肯出屋,不肯配合修缮。主要原因是部分老年住户不愿“挪窝”,怕“挪窝”后影响身体健康;部分住户提出各种补偿要求无法满足;部分住户要求抬高房屋高度、扩大房屋面积;部分邻里纠纷无法调解。
 
在这种情况下,我市相关部门依旧每年组织三次大的房屋安全普查,即春节前、汛期前和“十一”前,对巡查、普查中发现的危险,情况紧急的及时采取措施予以排除;一时无法排除的,则采用加固防范措施,确保住户住用安全。每年底,根据各管理单位在巡查、普查中发现的问题,按轻重缓急,安排下一年度修缮计划。
 
在修缮过程中,相关部门坚持房屋修缮应彻底解除房屋危险的维修原则。规定经大修后的直管公房,其质量确保10年内不需再实施大修的修缮;经翻建的直管公房,其质量确保15年内不需再实施大修或翻建的修缮;坚持“原样原修”,公房修缮不允许改变房屋外形尺寸和房屋结构,不允许搭建违法建筑,既保护古城风貌,也避免邻里纠纷的发生;此外,对住户报修和日常巡查、普查中发现的危及公房和住户安全的情况,要求管理单位及时采取解危措施,限时完成抢修任务。对火灾、台风、暴雨等自然因素引起的塌房突发事件,要求边抢修边报告,事后补办手续的方式,保证抢修修缮的及时性。
 
创新办法控制修缮费用
 
从2010年开始,我市对直管公房修缮工程进行公开招标,这在苏州属首次创新探索,在全国其它城市也尚未有现成经验。直管公房的修缮,工程零散、施工要求不同于一般的土建工程,没现成做法可供借鉴。鉴于直管公房在修缮过程中涉及承担居民搬迁及过渡费用问题,而且一般每户的修缮资金平均在2万元左右,与30万以上的工程项目必须招标的要求不相吻合。
 
公房管理处根据直管公房修缮工程的特殊性,将相邻或相近地段的直管公房修缮项目合并,扎块成一个工程,每个工程以工程款不超过100万元、工期不超过110天的工作量作为一个标段,进入建筑有形市场向社会公开招标。这样扎块招标,既充分体现建设工程发包的公开、公平和公正原则,又切合直管公房实际和居住人的需求,合理控制了施工工期,招标工作取得了良好成效,对保证解危修缮工程的顺利完成起到了积极的促进作用。
 
“在预算和解危修缮中,我们要求充分利用旧料,尽可能节省修缮费用。”陈飚说,据修缮要求,在管理单位制订修缮方案、进行工程预算的基础上,经市财政局评审中心公开招聘编标单位对拟招标的修缮工程进行标底编制。编标公司编制的标底经市财政局评审中心审核后,作为标底用于工程招标。
 
在招标过程中,根据《江苏省建设工程造价咨询招标投标规则》的要求,将标底下浮6个点作为投标最高限价,以控制工程造价。解危修缮工程预算过去一直是使用“小精灵”软件,为适应进入建筑有形市场招标的需要,及时对预算软件进行了更新,一律采用“智慧一点通”软件,并统一组织了操作培训,确保工程预算符合招标要求。
 

 


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