开发商静候两会调控基调:不太会以价换量

2013-02-22 10:09 浏览人数:935次 来源:东方早报

“国五条”重申调控立场,眼下尚未明显影响房企的营销布局。

2月21日,一港资开发商直言,此项政策出台对该公司的营销布局“没啥影响”,因为其本身已有一定预期。去年12月以来,楼市看涨声一片。“国五条”此时推出,就是警告,给楼市浇点冷水。

在这位开发商看来,现在推出“国五条”,反而是一件好事,“我们最怕现在没有声音,到了3月份楼市量价齐升,政府下重手。这次就传递一个信号——房价不要快速上涨。”

开发商维持销售目标

“影响不大。”一国企开发商昨日如是评价刚出炉的“国五条”。

虽然国务院暗示,可能会扩大限购范围,但该国企开发商称,该公司的定位是回归一二线城市,回归核心区域,这些城市眼下多已执行限购。

事实上,“国五条”重申调控立场的表述,也在开发商的预期之内。

上述国企开发商称,2月初,上海相关领导曾找开发商和专家谈过话,领导也感觉去年10月份以后楼市升温,想看看有没有新的方法控制。“当时,我们的建议是市场上本身有需求,再收紧或者放开都不好。也有专家建言二套房贷等政策。但其实,不管是房产税还是限购,地方政府可以做的不多,还是(要靠)中央层面。”

据该国企开发商介绍,今年公司的销售目标和去年差不多,仍是40多亿元。

更多的开发商依然看好今年中国楼市。

中海(00688.hk)董事长孔庆平昨日对港媒称,“国五条”出台意味着中央对于楼市调控无放松迹象。不过,他称,今年楼市对于该公司而言,机会多于挑战,纵使中央维持调控,但相信政策已常态化,预期整个市场表现将与过去一段时间相若。

而且,孔庆平还提到,部分二三线城市对调控已出现困难,预期调控力度会于今年维持。

未改营销策略

具体到营销策略,受访开发商似乎也无意大幅调整。

一外资开发商介绍,该公司旗下楼盘春节后的价格比节前涨了1%,相当于降价促销都取消了。销售也没有太火爆。“2月相对是淡季,3月上旬很多开发商会加推,我们也会。”

“目前不会改变营销策略,等全国‘两会’的表态。”该外资开发商称,眼下市场的涨价预期升温,“国五条”是消除预期的一个做法。

另一别墅开发商同样强调,不会改变营销策略。

“我认为市场会继续回暖,量价齐升。改善型客户也不会受到影响。”该别墅开发商称,春节后,不论是售楼处的来访量还是销售都比节前好。

据介绍,该开发商负责的楼盘售价逾4万元/平方米,目前没有提价计划。

“国五条是强调调控的连贯性,明确政府态度,但里面没有具体执行细则。”这位别墅开发商说。

另一上市房企高管还告诉新华社记者,“企业资金最困难的时机已经过去,今年不太会再用‘以价换量’的营销手段。”

等待“两会”调控口径

开发商的乐观情绪不难理解。

克而瑞分析师杨晨青直言,相比中央层面之前关于调控的表态,“国五条”并无新意。

一母公司实力雄厚的开发商还提到,虽然近期地产股跌得厉害,但没有落差感。国五条是一种喊话,是想把房价上涨的势头压下去,但没啥实际操作手段。

上述开发商透露,春节前夕,母公司高层曾传话,全国“两会”后政策可能松动,部分城市限购会松绑。

“但新国五条出来,感觉住建部之前提的支持改善需求,算是黄掉了。”该开发商称,因为母公司资金实力雄厚,其旗下项目自限购以来从未降过价。憋了两年多,本来准备春节后降价促销的,现在定价策略受到影响,打算先不动,会等到3月份以后再说,要看到时的调控口径。

对于定价策略持谨慎态度的开发商不在少数。

上述港资开发商认为,3月楼市成交应该不错,开发商在价格方面会很谨慎。现在对房价没有看跌的,多数楼盘价格会稳中有升,上海房价去年也没涨多少。

一央企开发商还提到,地方政府把地价推得那么高,开发商涨价的意愿自然强烈。

据他称,最近市场好了,地方政府推好的地块,开发商抢,地价就高了。该公司最近看的几块地,竞争激烈,价格屡创新高。“我感觉,现在的土地价格已经超越了2009年的尖峰时刻,创新高了。”

本届政府召开的最后一次国务院常务会议,主题定在房地产市场调控。

梳理中国政府网的相关资料可见,近10年来,国务院至少召开了9次以房地产调控为主题的常务会议。其间,伴随着经济环境的起跌,调控政策时紧时松,调控手段时而偏市场,时而偏行政,但所有这些并未改变中国房价近10年来的总体上行趋势。

以下为这九次会议推出的调控政策摘要。

2013年2月20日

◆重点城市要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。

◆已实施限购的重点城市,按统一要求完善限购措施;其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。

◆扩大个人住房房产税改革试点范围。

◆推进城镇个人住房信息系统建设。

2011年7月12日

◆从严把握和执行房价控制目标。

◆确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。

◆继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。

2011年1月26日

◆2011年各城市要确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。

◆调整个人转让住房营业税政策。

◆二套房首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

◆重点城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。

2010年4月14日

◆首套房及小户型贷款首付款比例不得低于30%;二套房贷首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

◆确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。

2009年12月14日

◆继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房。

◆完善土地招拍挂和商品房预售等制度。

2008年12月17日

◆进一步鼓励普通商品住房消费。对部分二套房贷款,执行首套房贷优惠。

◆对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。

◆取消城市房地产税。

2006年5月17日

◆各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求。

◆有区别地适度调整信贷政策,引导和调节住房需求。

◆合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减缓被动性住房需求过快增长。

2005年4月27日

◆加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控,保证中低价位、中小户型住房的有效供应。

◆经济适用住房价格要严格实行政府指导价。

◆运用税收等经济手段调控房地产市场。

2003年7月30日

◆加强经济适用住房的建设和管理,增加普通商品住房供应,控制高档商品住房建设。

◆改革住房制度,继续推进现有公房出售,完善住房补贴制度。

◆发展住房信贷。


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