上海楼市现日光盘 政策预期落空房价将继续上涨

2013-01-07 10:23 浏览人数:690次 来源:投资者报

年底,上海气温已降至零下,但开发商们的心里却充满“阳光[最新消息 价格 户型 点评]”。

位于上海浦东中环附近的万科[简介 最新动态]海上传奇12月23日开盘,开盘当日推出408套房源就销售一空。

该楼盘售楼处刘小姐对《投资者报》 记者表示,项目早在12月初就开始预订,预订款10万元。12月23日开盘当日来了600多个客户,408套房子很快售罄,每平方米均价在3万元。目前正在加推二期,大概在2013年3月开盘。

数据显示,从2012年下半年以来,上海的房地产市场成交量明显上升。而随着成交量上升的,房价也有明显的抬头趋势。与此同时,多家房地产企业已经早早的完成了全年的销售目标。保利地产[简介 最新动态]的年销售额已经首次突破千亿,比肩“老大哥”万科。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示,一线城市的供应量下滑明显,而消费者担心随着经济稳定增长导致房价上涨的预期增加,再加上目前处于政策的真空期。消费者选择果断入市,引起了上海房地产市场的价量齐升局面。

陈晟认为,明年的政策抑制投机应该不会变,但是随着存货量下降,有关部门应当增加土地供给,特别是加大住宅用地的供给,才能有效的控制房地产的稳定增长。

房地产量价齐升

涨价总是有理由。除了浦东万科的首日售罄,位于浦西闵行的万源城的价格也在节节攀升。该售楼处一位员工对《投资者报》 记者表示,目前楼盘售价在每平方米3.5万元到3.6万元,比去年12月初有5%左右的上涨。

长期关注该楼盘的王小姐告诉对《投资者报》 记者,去年的时候价格就在每平方米3.4万元,一度曾跌到3万元,现在不仅回升还创出新高。

位于上海西北角的大华[简介 最新动态]紫颐园[最新消息 价格 户型 点评]刚刚在10月18日开盘。“价格依然在每平方米3.5万元。”该楼盘开发商大华集团营销管理中心媒介经理王嫣凤告诉《投资者报》记者,该楼盘的销售已近三分之二,同时大华集团去年的销售情况良好。

一手房的热销直接影响到二手房市场。上海华灵路上的一家房地产中介客户经理说,目前市场上出让的二手房并不多,但购买者很多,很多房子一挂牌就销售出去,因此,房价也出现了上涨,大概每套涨幅都在10万元左右。

克尔瑞研究中心研究经理杨晨青对《投资者报》 记者表示,去年10月底,“以价换量”一直是地产的主旋律。但随着“到2020年翻一番”(收入翻一番)目标的出台,土地市场热了,需求旺了,价格也不降了。截至12月23日,上海的周度成交数据节节攀升,已累计达到80万平方米,按照这一趋势,12月的总成交量预计将超100万平方米,再创新高。

政策预期影响涨势

面对沪上房地产的价量齐升。华域不动产的客户经理陈先生对《投资者报》 记者表示,主要有三方面的原因,一方面,政策预期落空,“十八大”后,没有让房价下降的政策;其次,收入倍增计划的刺激;此外,银行也有望在2013年出现贷款利率下浮的情况。所以房价还是会继续上涨。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受《投资者报》记者采访时认为,这是消费预期变化的结果,一线城市的供应量下滑厉害。担心房价上涨,同时,对经济有信心,又恰好处在房地产政策的真空期,因此果断入市。

来自戴德梁行的数据显示,2012年1~11月,上海商品住宅市场全年新增供应810.7万平方米,较2011年同比下降16.4%。成交量为826.66万平方米,比2011年同比上升23.1%。

对此,克尔瑞研究中心研究经理杨晨青对《投资者报》 记者表示,年底一手房成交量价齐升,二手房价格也屡有跳价,土地市场上更是地王频现,楼市仿佛又回到调控前,这些势必都会引起管理层的重视,一旦超越管理层设置的警戒线,新政就可能随时落地。在此背景下,2013年楼市走势总体将呈现震荡向上的走势,市场的窗口依然存在,对于房地产企业而言,抓波段式的销售策略依然是未来一年中的制胜之道。

存量房已低于1000万平方米

与三四线城市不同,一线城市的供给还是不足。

克尔瑞房地产信息集团研究总监薛建雄认为,以上海为例,实际人口达到2000多万,而每年还有50万外来人口流入,这就需要新建5个10万人的小城才能容纳。而这样的小城从土地开发,房屋建造,再到医院学校的配套,需要五到十年才能完成。因此,上海的实际有效供给还是不足。

此外,薛建雄认为,上海的保障房能否持续供应也很重要,其中结构调整也对整个供给也有重要影响。现在出现很多结构性的问题。比如供给区域过于集中,使一些人群难以入住,保障房很难形成有效的入住。

陈晟表示,目前的上海的房地产存量低于1000万平方米,消化需要13个月左右,处于相对的平衡点。如果不增加供给,那么房价依然会上涨。目前的情况是有热度,但还没有过热。

陈晟表示,虽然目前,上海不断出现新的总价楼王,但是与地块的特点有关,事实上溢价率并不高。而这些地块大多是商业地块,并不是住宅。在这种情况下,需要加大土地供给,特别是住宅用地供给。而现在上海的60%都是工业用地,这也使得实际上的住宅用地与信息披露的土地供给存在偏差。■
 


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