江苏200多人“凑份子”建房 房价低市场价4成

2013-01-05 09:43 浏览人数:3621次 来源:扬子晚报

个人合作建房有成功的“温州模式”

2006年底,温州市市场营销协会法人代表、秘书长赵智强联合协会成员、社会白领等200多人率先在全国“破冰”,建造个人合作房“理想家苑”。该项目建设规模为7幢小高层、多层建筑,合256套,房价比周边商品房低40%。目前,温州项目“理想家苑”房子已经分配完毕,只等参与者入住。

赵智强介绍,“理想家苑”项目从发起到建成,也经过了诸多磨难,在立项审批环节屡受延宕,但是最终被认定合法合规。正因为如此,他陆续把“温州模式”复制到北京和杭州,最近一站放在了长沙市。

将“温州模式”从北京、杭州、长沙这样的直辖市、省会城市直接复制到偏安一隅的苏北小城——邳州市(县级市),赵智强表示,他是看到了新一届中央领导对城镇化发展的决心和力度,看到了城乡建设发展的巨大潜力,“县(县级市)里的房地产市场竞争相对宽松,也能减少个人合作建房潜在的各种压力。”

南京尝试合作建房8年未果

资金和拿地是最大难题,专家表示政府应予以支持,有利于解决“夹心层”住房问题

不通过开发商买房,邳州个人合作建房的事情有了些眉目。其实早在2005年全国刮起第一波个人合作建房旋风时,南京就有人尝试过,但近8年来一直都没能成功。扬子晚报记者昨日也联系到南京首位合作建房发起人邵角,他对邳州个人合作建房的进展表示祝贺,同时对南京的推进前景略显悲观。业内专家认为,个人合作建房是保障房制度的重要补充渠道,政府应该早日建立相应法规予以支持。

8年前南京就有人发起,因集资难未能成功

2005年,在全国各地都在尝试“个人合作建房”这种模式时,从事it培训工作的南京市民邵角也发起了合作建房,他和一些朋友希望能招募到足够的人,并通过合作社的形式集资、找开发商建设。不过在经过各种努力后,到目前为止这项事业还是没能成功。

“当时很多地方都在讨论这种模式,我们当时也想了很多办法,但因为中间操作上的层层障碍,最终还是未能成功。”邵角在接受记者采访时说道。他表示,主要的阻碍是资金募集和如何拿地的问题。以南京目前的地价水平,要成功运作一个小型房产项目,没有过亿的资金恐怕很难,而这么一大笔资金的募集,在现有法规下还是比较难操作的。如果通过公司来募集,由于资金量大,需要参与的准业主会比较多。而依据相关法律,有限责任公司的共同注册股东只能有49名,需要涉及隐形股东的问题,这在法律上只能通过协议解决,容易让参与人产生不信任感,难以做到操作的透明和公开。而50人以上股份制公司注册资金要在1000万以上,并需要发改委批准,更加困难。

“通过住房合作社的形式集资开发,这是我们当时就做出的选择。”邵角表示,这种方式可以通过成立协会吸纳会员、缴纳会费来集资,更加容易操作。可是尝试起来却发现,民间协会的成立,涉及的审批流程也相当复杂。而且即便资金问题能够解决,如何能拿到地块也是问题。如果通过招拍挂形式跟开发房企竞价,个人合作建房的人们显然过于势单力薄,而且不易统一决策。他坦言,这事在七八年前做不成,现在随着地价及建筑成本的大幅上涨,做起来就更加困难了。而邳州这类县级市所需资金少,相关管理等级也不高,操作起来可能容易很多。

住房合作社一度盛行,成本比商品房低2-3成

说到住房合作社,其实这并非什么新词语。南京工业大学房地产管理系主任吴翔华介绍道,早在1998年-2003年期间,我国北京、上海、烟台和南京等许多城市都有这样的组织。当时南京的组织叫做南京市职工住房合作社,像宁工新寓等许多那个年代的房产项目都是该组织运作建成的。

不过在2003年以后,由于国家对待保障房制度的变化,这类组织有些转为商品房开发企业,有些则转变成垄断企事业单位变相搞福利房的工具,因此这类形式后来就被取消了。吴翔华表示,通过合作社的形式来建设住房,成本确实要低很多。自己出订金拿地,并委托有实力却又没活干的中小开发企业来代建,以目前的房产项目运营成本来说,如果除去销售、融资及公关等方面的投入,以及房企对高额利润的追逐,成本降低2-3成是没有问题的,如果拿地成本能控制的低些,降低4成也是可能的。目前物价部门对经济适用房的利润控制规定在3%以内,因此通过个人集资的合作社形式建房,管理费用控制在3%-5%是完全可行的。

■专家

个人合作建房能惠及夹心层政府应予以支持

在谈论个人合作建房这件事当中,邵角不断表达着对相关法规限制太多的无奈。这件事看起来是利民,法律上也是允许的,但做起来就是很困难。而目前确实也只有温州的赵智强一个人成功过。在吴翔华看来,这项事业于国于民都是很有益处的,政府应该早日清除其中的障碍,予以支持。

吴翔华表示,在德国和日本这类房屋的建成比例占新建商品房比例最高能达到40%。因为它是解决社会夹心层住房难的一种十分便利的途径。目前我国大力建设的保障房针对的也是社会最底层的人群。“低保户”之上,仍有相当一部分群体既买不起商品房,也够不上买保障房的资格,如果这类群体能通过自己集资的途径解决住房问题,岂不是两全其美。

目前的问题是如何通过完善相应法规,来帮助组织运作,让这群人自行解决问题?能否舍弃土地财政上的一点利益,对这些人进行帮助扶持?“同样的形式,为何十年前就办得成,而十年后却办不成?”吴翔华认为,在这个问题上,政府的态度很关键。完善法规、建立完整的保障房体系,这都是政府亟待解决的问题。

 


 


太仓房产网为您提供太仓房产资讯太仓二手房太仓租房信息!了解更多太仓楼盘信息请访问tcfcw.com

【上一页】    1      2     3   【下一页】
tcfcw.com 太仓房产网 客服/业务:0512-52036906 (微信同号) 苏ICP备20005318号-2
本网站所刊载的所有楼盘资料(特别是楼盘价格等)及图表、二手房房源租售信息等仅供参考,不声明或保证其内容的绝对精确性或可靠性。