房地产千亿信托到期：谁要卖“儿”卖“女”

或寄望信托融资“救火”

申银万国报告称，预计嘉凯城2012年可售货量在180亿元 (新盘+存货)左右，如何提高去化率将成公司2012年销售和业绩增长的关键。但从公司当前产品结构来看，仅有名城公馆、青岛嘉凯城项目具备刚需特征，可以快速回笼资金，但其体量有限，预计嘉凯城今年销售较为乏力。

薛胜文指出，嘉凯城调整的关键在于减少中高端产品开发，增加平民化产品的比例，以提升去化率。同时，其项目也有沉淀价值高的优势，市场回暖之后会迎来触底反弹，即使面临短期债务压力，但还不至于通过卖项目来缓解资金压力。

对此，《每日经济新闻》记者向嘉凯城方面发出采访函，询问其下半年是否会采取相关措施来缓解资金压力，但截至发稿，未获得对方回复。

上述接近嘉凯城的业内人士认为，如果市场未见好转，嘉凯城的现金回流将面临阻碍，从而直接影响短期债务的偿还能力。除依赖销售之外，就只能依靠信托融资了。

对于一直处于高负债扩张的嘉凯城来说，依靠信托获取资金并非新鲜事。《每日经济新闻》记者了解到，2011年，嘉凯城就曾在短短两周内连续两次进行信托融资，总金额高达10亿元，包括通过旗下控股公司向昆仑信托转让无锡某项目的收益权，借此融资5亿元；另一次融资则是以债权担保计划向五矿信托融资4亿~5.7亿元，信托年利率为15%。

财通证券此前分析认为，嘉凯城作为浙江省国资委旗下唯一房地产上市公司，其控股股东浙商集团具备雄厚财力，同时，其国企背景也能为公司提供比较好的资金支持和信用保障。

但一个不容忽视的事实是，从2011年开始，嘉凯城的净资产收益率就一直在低位徘徊，2011年仅为5.08%，2012年上半年更是低至-8.30%。在这样的情况下，业绩前景本就不明朗的嘉凯城或将因此支付更为高昂的融资成本。

商业地产遭遇寒冬上置集团[简介 最新动态]订苛刻信托计划

每经记者 杨羚强 发自上海

上置集团(01207，hk)8月31日公布的中期业绩，多少说明这家公司财务上的窘境。截至6月30日，该公司账面上可动用的现金及银行存款只有30.83亿港元，扣除预收款，上置集团理论上需要在一年内支付的各项流动负债超过180亿港元。集团的销售却异常糟糕，今年上半年销售不足7.5亿元人民币，仅为到期流动负债的5%。

业绩颓势未扭转

早在去年年中，标普就曾以上置2011年前6月的销售总额仅达全年目标的1/3为由，将上置集团的展望由稳定调整至负面。

今年上半年，上置集团又因为去年下半年的业绩被标普明确 “点名”，被认为将面临大量的海外债务和信托贷款到期，而且销售执行较差，流动性表现疲弱。事实上，截至今年6月30日，上置集团上半年的合同销售金额不足7.5亿元，比去年上半年和下半年更差。

销售业绩并未好转，即将到期的各类流动负债却比去年同期大幅上升。中期业绩显示，即将在一年内到期的计息银行及其他借款多达62.73亿港元，而今年初这一数字仅有37.63亿港元，另有5.6亿港元的有担保优先票据也将于在一年内到期。

上置集团此前并未料到今年上半年的业绩会如此不尽如人意。在今年4月公布的2011年年报中，上置集团主席施建曾给出2012年的发展计划——加大商业地产的调整和整合，同时进一步增加在全国二、三线城市甚至三四线城市的拓展。但没有料到的是，今年上半年商业地产的销售会比住宅更糟糕。

商业地产滞销

如果按照去年商业地产的热销势头，上置集团今年的产品结构应该比去年更合理。年报显示，上置集团去年主要贡献业绩的8个项目中，有4个来自上海，其中有3个住宅项目。正因如此，去年上置集团在可销售持有或开发中物业已经达到80.95亿港元的情况下，依然增加了13亿港元开发投入新的项目。

但是，今年的市场走势和去年完全不一样。在市场整体趋软的大背景下，以商业项目为销售主力的上置集团自然难有好业绩。2012中期业绩显示，绿洲中环中心[最新消息 价格 户型 点评]在去年上半年曾卖出14339平方米，4.97亿港元的销售业绩，销售均价接近3.47万港元/平方米。今年上半年在销售均价下调至26479元/平方米的情况下，却只卖了1532平方米，销售额仅为去年全年的1/10左右。该项目尚余8万平方米未出售。

去年底新上市的其他商业项目也情况类似。中期业绩显示，绿洲中环广场[最新消息 价格 户型 点评]、美兰湖硅谷项目、美兰湖优湖三个项目今年上半年的总销售额仅2.5亿元，而去年绿洲中环广场一个项目销售额就达到4.97亿港元。

综合上海网上房地产统计数据获悉，上述未售房屋的总货值超过30亿元。若能全部售完，可以减轻上置集团未来一年内一半的到期债务压力。

中房信研究总监薛建雄说，上海置业的销售策略一直是围绕“高品质、高定价”进行，周转速度虽然不高，但现金流比较稳定。然而在商业地产领域，按照目前的行情，商业地产的价格折扣必须是周边住宅价格的6折，以上置集团上半年30%多的平均毛利水平，如此大幅降价显然不可能。

为偿债多渠道融资

在销售承受巨大压力时，上置集团不得不通过各种融资渠道融资，以偿还即将到期的巨额债务。

财汇金融分析平台提供的 《上置集团嘉兴华府项目信托贷款集合资金信托计划》显示，上置集团曾和四川信托订立过非常苛刻的2亿元信托计划。存续期仅为两年的上述计划规定，如果上置集团不能提前还款，则从第19个月起，嘉兴华府按照未偿还信托本金及利息余额的10%、10%、10%、30%、20%、20%的比例逐月进行资金归集，专户内资金从第19月起只进不出。

不仅如此，还规定嘉兴项目的销售回款资金将被严格监管。当销售面积3万平方米以下，销售回款冻结比例为10%；销售面积3万~6万平方米，回款冻结比例为30%；销售面积达6万平方米以上时，回款冻结比例为50%。

除了订立上述极为苛刻的信托计划，上置方面还在上半年以3.78亿元的现金为代价，抛售拥有10亿元估值，却有7亿元债务的华府天地商铺;并以每股0.3港元配股，融资2.12年。

此外，上置还通过实物配股形式，和近期不能带来现金收入，却有债务压力的中国新城镇(cntd)“分手”。根据公告，截至2012年6月30日，中国新城镇综合资产总值与综合负债总额分别约为人民币112.34亿元 (约137.41亿港元)及人民币82.38亿元(约100.76亿港元)。

正略钧策管理咨询合伙人、副总裁薛迥文说，大部分地产商如果遇到上置目前所遇到的财务压力，会选择直接抛售项目来解决资金压力。