房地产千亿信托到期:谁要卖“儿”卖“女”

2012-09-12 09:26 浏览人数:1430次 来源:每日经济新闻

来自中金公司的研究报告称,今年第三季度房地产信托到期规模约1000亿元,平均每月在300亿元以上。房地产上市公司的半年报显示,今年前6个月,地产商的财务状况喜忧参半,资金宽松的仅是少数企业,多数企业都过得不容易。

绿城[简介 最新动态]中国董事长宋卫平把上半年卖出20多个项目比作为穷人家的卖“儿”卖“女”。没有足够现金应付即将到期信托的开发商靠什么“过冬”?多数或许会像业内专家分析的那样,继续卖项目。《每日经济新闻》记者对部分地产商进行调查发现,一些企业之所以沦落到卖项目的地步,错误也许早在几年前就已经发生,这就给全行业敲响一记警钟:任何时候都不要犯大错,尤其是在行业的“冬天”。

高负债扩张酿“恶果”嘉凯城短期借款超货币资金近1倍

每经记者 徐学成 发自广州

在和讯房产频道对30家上市地产公司偿还能力的最新统计中,业绩大幅下滑、负债率居高不下的嘉凯城(000918,sz)位列倒数第一,被称为今年上半年“最熊上市房企”。

《每日经济新闻》记者注意到,嘉凯城截至今年上半年的资产负债率已经接近80%,账面的货币资金仅为17.95亿元,几乎只够支付短期借款的一半。

嘉凯城将上半年业绩不佳的原因归结为可结算项目不多,存货在公司总资产中占据了极大的比例。对于嘉凯城来说,缓解还款压力只能寄望于下半年销售好转。但相关分析认为,产品定位较为高端的嘉凯城很难在目前的市场下实现反弹,随着资金压力加剧,嘉凯城或许只能通过高息信托来救火。

短期借款“火烧眉毛”

2012年半年报数据显示,上半年嘉凯城实现营业收入15.19亿元,净利润亏损3.28亿元,比2011年同期分 别 大 幅 下 滑 了45.11%和4600.96%。

嘉凯城在半年报中表示,本期项目销售价格下降导致主营业务毛利率下降,结算规模较上年同期减少导致本期净利润与上年同期有较大差异。

数据显示,2011年嘉凯城营业收入仅为64.8亿元,比2010年的91.8亿元下滑近30%;同期,嘉凯城2.06亿元的净利润还不到2010年的1/5。

截至今年上半年,嘉凯城资产负债率高达79.18%,同比上升了2.19个百分点。2011年、2010年以及2009年,公司资产负债率也分别高达76.99%、70.04%和75.76%。

中投顾问高级研究员薛胜文指出,嘉凯城负债高企,资金压力紧张,一方面是因为上半年财务、管理、营业“三费”的提高,根本原因是公司扩张较快带来的营销费用增长和人员费用增长;此外,受政策调控影响较大,公司销售不够理想,影响了项目结算进度,前期投资未能回笼。

销售收入的连续下滑,让嘉凯城的资金链一直紧绷。就目前来看,嘉凯城的“燃眉之急”或许是即将到来的高额短期借款。

数据显示,截至今年上半年,嘉凯城的负债总计达到207.22亿元,其中,1年内到期的非流动负债为32.20亿元,而短期借款达35.72亿元。

由于上半年销售不佳,嘉凯城的资金并不充裕。截至上半年,嘉凯城的货币资金仅为17.95亿元,几乎只够支付短期借款的一半。

高负债扩张的“恶果”

2009年借壳在深交所上市以来,嘉凯城的表现就如过山车一般:2008年亏损,2009年扭亏净赚12亿元,2010年和2011年,净利润又连续下滑至11.15亿元和2.06亿元。

近几年,嘉凯城的资产负债率一直接近80%。一位接近嘉凯城的房地产业内人士指出,业绩下滑看似是因为销售不佳,但更深层次的原因是在高负债扩张模式下,嘉凯城“踩错了步调”,对市场形势分析得不够准确。

据《每日经济新闻》记者了解,在2010年房地产市场调控 “突袭”的形势下,在2009年取得业绩丰收的嘉凯城并没有控制住扩张的步伐,连续在青岛、武汉等地区拿下超级大盘项目。据悉,青岛旧城改造项目总建筑面积达182万平方米,武汉巴登城规划的建设用地面积为6700亩,规划建筑面积也高达130万平方米。

仅在2010年,嘉凯城就新增土地储备面积400万平方米,同年嘉凯城新增融资高达44.7亿元。截至2010年底,嘉凯城净资产只有40.12亿元。

2011年,嘉凯城销售仅为39.5亿元,但总的推货量在120亿元左右,销售率仅为33%。

财通证券分析称,嘉凯城项目有85.2%分布于限购区域,产品主要定位中高端市场,受政策调控影响较大,影响了公司项目结算进度。嘉凯城2011年年报数据显示,当年平均销售价格达15700元/平方米,土地成本也高达3000元/平方米左右,这与周转速度较快的房企相比,显然不具备竞争力。

截至今年上半年,嘉凯城总资产为261.72亿元,其中存货为200.67亿元,占总资产的比例高达76.67%。


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