楼市调控政策以维稳为主 继续收紧或空间不大

现在来看，稳增长的压力似乎更大。7月份披露的经济数据之持续低迷不仅超出了预期，而且显示宏观经济筑底过程之艰难也超过了预期，正如管理层所言的“经济困难可能还会持续一段时间”。最近几个月，中长期贷款、采购经理人指数（pmi）中的库存指数和生产价格指数（ppi）等指标持续创出阶段性新低，一方面显示终端私人需求依旧处于债务紧缩和去库存阶段，新增投资的意愿比较低迷；另一方面显示民间实际投资成本（名义贷款利率ppi）依旧很高，而7月份以债券融资为主的社会总融资的放量更多地惠及了国企和央企。这说明，在带动民间投资方面，3月份以来政策预调微调并未取得理想的效果。在这种情形下，全社会总投资能够在低位企稳依然是传统的基建和民生投资（住房保障）发力的结果。

政府支持力度的上升一方面体现在财政支出的增加，另一方面体现在对地方融资平台的开闸。今年上半年，财政盈余同比减少28%，占gdp比重不仅低于去年同期，而且是2004年以来的最低水平（仅高于扩大内需的2009年）；3月份以来，地方政府城投债发行的规模明显提速，3月至7月月均发行规模为861亿元，明显高于2010和2011年全年的水平（月均分别为308亿和373亿），反映了中央政府对地方融资平台融资的适度放松。值得注意的是，当前财政支出扩张一定对应的是对于未来财政收入增长的诉求。因此，对于各级政府而言，以土地出让收入和房地产全产业链税收的重要性不言而喻。因此，当前经济形势以及政府应对经济形势的决策思路决定了房地产调控政策进一步收紧的空间相当狭小了。

控房价为什么这么难？近期房价确有反弹和蔓延的迹象，但是，在限购限贷政策一直发挥作用的情况下，为什么反弹和蔓延在去年下半年到今年上半年并没有出现，反而在近期出现了？在管理层看来，货币政策宽松和房贷政策重回优惠还不足以造成如此反弹和蔓延，毕竟限购和限贷在资格准入和加杠杆上形成了防火墙。根本原因还在于，最近几个月地方政府“微调”走向“深入”，消极执行甚至抵触限购和限贷政策，事实上将限购和限贷政策的作用抵消于无形之中（如扩大补贴范围、放宽入户标准、利用政策的模糊地带和“只做不说”的私下里行动）。

在管理层看来，如果地方政府不突破限购和限贷的“越界”行为，6月和7月房价反弹和蔓延不大可能出现，即便出现反弹的话，在范围上和幅度上也是非常有限的。因此，管理层对于下一步调控态度就是，力保限购、限贷“底线不突破”和“执行不走样”。对于再次越界的地方政府，不再是仅仅采取简单叫停的做法，取而代之的是问责等更严厉的行政手段。上述结论也间接地体现在近期新华社发布的国务院督查组调查结论新闻稿中。同时，相比于今年以来各地如火如荼的“微调”动作，8月份则鲜有地方“微调”的消息，这些也都证实了上述判断。

因此我们认为，今年以来管理层调控房地产的基本逻辑思路并没有改变，仍旧是顺应经济形势变化，调整“稳增长”和“控房价”的平衡点，出台新的调控政策的概率比较低。就目前传言的房产税扩容的消息而言，我们认为出台这一政策的概率很低或力度很小。如果仅仅针对增量房征收房产税（如重庆和上海），则影响可以忽略不计，如果针对存量房征收房产税，则在技术上和信息系统上的准备需要相当长的时间。更为重要的是，房产税政策的实施效果主要看地方政府，在当前经济形势下，地方政府的抵制情绪非常高，实施的难度也比较大。