思考:楼市“金九银十”料成色不足

2012-08-24 09:05 浏览人数:705次 来源:中国证券报

经过连续几个月的旺盛交易后,楼市成交上升趋势有所放缓。北京市住建委数据显示,8月中上旬,北京市共成交商品住宅(新房和二手房)18052套,比上月同期下降1.9%。“以价换量”策略的转变和刚需释放的乏力,被认为是主要原因。加之楼市新政出台的强烈预期,这些因素将成为影响今年房地产“金九银十”市场形势的重要原因。

业内人士认为,在限购“红线”仍存的情况下,刚性需求的后续释放能力仍存疑问,开发商的供应节奏也可能因新政预期受到影响,这可能导致“金九银十”的市场交易不容乐观。
  
两大需求呈现颓势
  
在70个大中城市房价止跌回升后,近期市场交易量似乎有探头向下势头。据北京中原地产统计,8月中上旬,全国54个城市签约新建住宅165930套,比7月同期下降8.9%。其中,大部分城市的新房交易量都有下调,上海下调幅度超过30%。二手房方面的交易同样不容乐观。以北京为例,8月中上旬北京共成交二手住宅8580套,比7月同期下降17.9%。
  
价格上升被认为是成交量下降的主要原因。一些商品房项目在经过上半年的热销后,近期出现减少优惠、提高价格的现象,导致新房价格提升明显。而在二手房市场,部分区域的房屋坐地起价现象屡见不鲜。
  
除价格因素外,伟业我爱我家(博客,微博)副总裁胡景晖表示,经过连续多月的释放,刚性需求已经表现出乏力态势,直接影响到交易量的继续回升。曾一度“接棒”刚需的改善型需求,也在政策环境的影响下难以完全释放。
  
两大需求的颓势,也与政策“靴子”迟迟没有落地有关。据悉,在国务院督查组回京后,市场对楼市出台新政的预期强烈。但截至目前,尚无新政推出,这也导致一部分需求转为观望状态。
  
作为楼市传统销售旺季的“金九银十”,或将因为上述因素而受到影响。在胡景晖看来,从三季度开始,首次置业的刚需人群总量将逐步萎缩,很难再支撑下半年楼市继续回暖。而豪宅购房需求的日渐匮乏,以及恐慌性购房心态将逐渐平复,也将影响到未来两月的交易量。
  
他表示,对于比例逐渐提高的改善性购房需求,调控政策能否放宽其限制仍存变数。此外,投资投机类需求仍然是下半年楼市调控坚决限制的对象,这都将导致9、10月份的市场交易量难以大幅回暖。
  
供应节奏或放缓
  
根据链家地产市场研究部统计,9月北上广深四个一线城市共有104个商品住宅项目计划入市,较8月计划开盘量减少12个。其中,别墅和高端住宅的计划入市量有所增加,这有可能拉高商品住宅成交均价。
  
链家地产市场研究部常清认为,在进入“金九银十”之前,供应量已经出现提前集中释放。而由于部分新盘已经提前预热,相应的9月开盘量不会明显增长,部分城市甚至会较前两月有所减少。
  
他表示,近期政策预期发生变化,是否会再次明显收紧调控政策还未知,开发商推盘态度较8月之前会更谨慎。
  
供应节奏的放缓,与此前的市场热销也不无关系。据统计,截至22日,沪深两市共有72家房企公布上半年年报。根据年报,72家房企上半年的总营业收入达到1120亿,同比上涨18.7%。72家房企经营活动产生的现金流净额超过1700亿元,高于去年同期。
  
有分析认为,经过此前热销,大部分房企的资金状况有所缓解,不再急于出货。这不仅造成未来的推盘节奏放缓,也使得房地产项目不会重拾“以价换量”的销售策略。
  
对于“金九银十”的市场前景,开发企业也并不完全乐观。北京某热销楼盘项目销售总监向中国证券报记者表示,为避免后期提价带来的舆论和政策压力,北京部分项目在结束前期销售后,采取“封盘”策略,即暂缓拿证和开盘,这将在一定程度上影响未来市场的活跃程度。
  
事实上,在楼市调控等各项因素的影响下,近几年来,9、10月份的市场交易量很少成为当年度最高点,“金九银十”的成色也难免不足。也有不少业内人士表示,在政策出台前后的重要时点,9、10月份市场交易表现出的“风向标”意义仍值得关注。
 


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