土地市场强势反弹 “面粉”涨价考验调控

2012-08-04 08:53 浏览人数:639次 来源:中国经济时报

进入二季度以来,伴随着房产市场日渐升温,土地市场逐渐回暖,特别是最近两三个月,土地市场强劲反弹迹象明显。

被称为“史上最严厉”的楼市调控已持续两年零三个月,如今到了考验调控智慧的关键阶段。专家在接受中国经济时报记者采访时表示,房价上涨的根源是地价不断上涨,土地不断升值所致。土地财政也到该放手的时候了。

8月1日,中国指数研究院发布数据显示,7月全国住宅用地成交均价明显回升。在刚刚过去的7月份,全国300个城市土地供应量小幅下降,共推出土地3220宗,推出面积12880万平方米,环比减少2%,同比减少8%。当月共推出住宅类用地 (含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)986宗,推出面积4355万平方米,环比增加9%,同比减少9%。

从土地成交价格来看,7月,全国300个城市成交楼面均价为959元/平方米,环比上涨10%,同比下跌12%;其中住宅类用地成交楼面均价为1440元/平方米,同比下跌3%,环比上涨28%。

今年年初,土地市场还是一片低迷,众多地块无人问津,甚至出现土地流拍现象。不过,进入二季度以来,伴随着房产市场日渐升温,土地市场逐渐回暖,开发商开始谨慎拿地,特别是最近两三个月,土地市场强劲反弹迹象明显,乃至诞生了若干个地王。

6月18日,住房和城乡建设部发文,强调将继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。这是今年以来该部第三次表态坚持房地产调控不动摇。就在同一天,我国一南一北两个城市相继出现高价地块。在广州市,恒大地产以13.22亿拿下珠江新城 d4—b2地块,折合楼面价32968元/平方米,溢价8.2亿,成为新的地王;在北京,门头沟区龙泉镇一地块招来了15家房企的竞拍。在34轮竞价后,该地块最终以2.785亿元成交,溢价率达49.9%,北京住宅用地3个月零成交记录就此打破。

楼市“红五月”以来“淡季不淡”,成交量连续创下新高刺激,开发商拿地热情开始显现。以龙头房企万科为例,自今年6月以来,万科在全国各土地市场出手阔绰,已豪掷逾60亿元拿地。就连资金链一度告急的地产大佬绿城集团,也开始在土地市场上露脸。如7月25日绿城旗下子公司上海绿顺房地产开发有限公司经过激烈竞拍,以16.44亿元摘得上海浦东新区唐镇新市镇a—03—11地块,平均楼面价15054元/平方米,溢价率达到36.86%。

受益于楼市回暖,今年6月,绿城实现销售额85.1亿元,同、环比均大幅上涨。而2012年上半年,绿城累计销售金额达到219.5亿元,完成全年400亿元销售目标的55%,这也为其拿地赢得了可能。

从北京最近情况来看,北京市土地整理储备中心的数据显示,刚刚过去的7月份,北京共有16宗土地出让,带来了93.6亿元的土地收入,比6月份的9.23亿元大涨914%,创造了今年来单月出让金的新高。值得一提的是,7月份万柳地块经过300余轮角逐,以26亿多元成交,溢价率为40%,楼面价超过4万元成为全国地王,而接下来的霞光里地块,竞争也非常激烈,溢价率更是高达169%。

整体来看,中指院的数据显示,7月全国300个城市土地平均溢价率为11%,较上月增长3个百分点,上半年多“零溢价率”成交的场景似乎已一去不复返。成交量方面,尽管1—7月全国300个城市住宅类用地单月成交量仅2月高于去年同期,整体走势较平稳。但值得关注的是,重要城市、重要区域土地争夺大战重又上演,并有可能带动土地市场进一步反弹。

8月1日,北京市房协副秘书长陈志在接受中国经济时报记者采访时表示,当前房地产市场存在的问题是房价与人们的收入不相适应,房价上涨的根源是地价不断上涨,土地不断升值,因此,除了要加快收入分配改革外,还需要对房地产制度进行改革。

陈志说,如果地价不涨,土地失去升值空间,房价就不会大幅上涨了。地价与房价的关系如同“面粉”和“面包”的关系,“面粉”价格上涨了,“面包”价格通常也会跟着上涨。

全国工商联房地产商会会长聂梅生认为,中央本轮调控的意图是加大保障房建设力度,对商品房市场进行严格调控,试图通过保障房的大量投资,弥补商品房市场受调控影响对经济拉动力的减弱,以此消除楼市泡沫,促进房价合理回归,最终实现楼市平稳健康发展。

但是当前的问题是,保障房建设成效尚未完全显现,空前严厉的楼市调控目的尚未达到,经济出现滑坡,地价、房价同时出现反弹势头,楼市调控受到空前考验。而地方政府面临的尴尬是:如果严格调控,遏制地价反弹,财政状况可能恶化;如果放松调控,放任地价反弹,势必重新陷入房价“越调越涨的”怪圈,导致调控功亏一篑。

经济发展过于依赖土地财政,总拿土地做文章的经济发展思路到了该放手的时候了。(周雪松)
 


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