住房刚需被指不存在 疑地产商营造上涨预期

如果剔除投资投机，真正的自住需求每年有多少？

本报记者统计发现，过去十年，中国内地新建住宅销量年均在8亿平方米左右，受货币政策推动，2009年至2011年持续上升，年销量在2011年达到超过11亿平方米的高峰。

金地董事长凌克称，在此之后，新建住宅市场每年的销售量将降至7-8亿平方米，这其中还包括保障房。未来，随着城市化和人口红利效应递减，人均居住面积增长空间也将持续收缩。

事实上，库存高企、供大于求是当前许多城市的现实状况。以天津为例，中国指数研究院天津分院研究总监钟文辉介绍，天津住宅库存量达到历史新高。自2011年4月至2012年6月，销供比连续15个月小于1，市场供过于求态势凸显。

多轮调控“失效”溯源

在“刚需”回暖论调之中，近期房价上涨势头迅猛。

7月23日，中国房地产动态政策设计研究组将商品房均价从年初预测的下降4%-6%修正为上涨2%。

研究组分析师李相兰说，数据的修改基于信贷变化力度超强，房地产市场各方预期也出现了变化。

经济学家许小年(微博)指出，房地产调控屡屡沦为“空调”的根本原因在于，忽视了商品房具有的投资品属性和纯消费品定价机制不同，投资品是由预期、供给和需求决定的，房子有资本增值的预期，而调控政策只打击了当前的需求，而不是增加未来的供给，人们对未来房子增值的预期丝毫没有因为限购而改变。

7月23日，社科院发布《中国住房发展（2012年中）报告》提出，本轮调控失效的原因主要是，各地政策微调导致的预期变化与市场恐慌。

链家市场研究部常清对本报记者表示，“今年一季度更多是自住性需求释放，但从二季度开始，预期对市场带来的变化非常明显。”常清认为，房价上涨预期很大程度上刺激了恐慌性需求的入市。

广州社科院高级研究员彭澎在保利天悦举行的第三季经济论坛上也表示，到目前为止，史上最严厉的调控无法使房价回归合理价格，反而提高了房价上涨的强烈心理预期。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞发出警示，房价的回涨变化给2012年下半年调控增加了复杂性和难度，预计半年后房价存在报复性反弹风险。

本报记者了解到，国务院在上周召集相关部门和机构人士开会讨论房地产市场状况，一些人士提出当前市场虽以自住性需求的购买为主，但已出现恐慌性购房，建议高层高度关注“预期”对于市场和房价走势的影响。