人民日报三问民资投建保障房:回报不足咋办?

2012-07-24 09:34 浏览人数:1434次 来源:人民日报

【新闻背景】

近日,住房和城乡建设部下发《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》(以下简称《通知》),鼓励并引导民间资本参与保障房建设。

事实上,从大规模建设保障房的第一天起,有关部门就一直希望引入民间资金,以改变保障房几乎完全靠各级财政资金和地方政府负债支撑的投入模式,拓宽投资渠道,从而缓解资金压力。

尤其公租房的建设,资金压力更大,更需要借助民间资金的力量。

但几年的实践下来,民间资金参与保障房的规模仍然较小,动力仍然不足。

【核心观点】

观点一

目前民间资金参与保障房大致有两种模式:一是成为投资主体,减轻政府投资压力;二是承担阶段性的投资职责,最终还是财政埋单。

观点二

能不能吸引民资,关键还在能不能建立合理的回报模式。

观点三

要提高民间资金的积极性,一方面需要财政资金、土地政策一视同仁,另一方面需要金融机构加强对民间资金的支持。

一问 最终还是由财政埋单?

据住房和城乡建设部有关负责人介绍,尽管民间资金参与保障房的规模目前还比较小,但是经过几年的探索,逐渐形成了集中参与保障房建设的模式。根据投资主体不同,大致可分为两类。

一类仍然是以政府作为保障房的投资主体,而民间资金承担阶段性的投资职责,先期参与保障房建设,建成后再移交给政府。这种模式下,实际上最后仍然由财政资金来埋单。

比如现在各地都要求在商品房中配建保障房,就是典型的上述模式。政府在商品房项目的土地出让前,设定配建保障房的户型、比例等前置条件。项目建成后,开发商按照土地出让的协议约定,将配建的保障房无偿移交给政府,或由政府以约定的价格回购。实质上是政府以土地出让金的减少代替了直接投入,可以延后财政资金的投入时间。

这种模式中,企业垫资建设——政府回购的bt模式也比较常见。政府以公开招标方式选择投资方,项目竣工并接受验收后由政府按约定回购。如浙江省湖州市采用bt模式,引入浙江省建设投资集团投资建设怡和家园项目3700套保障性住房。项目竣工后,政府在24个月内分三期回购。这种方式可以减缓项目启动前政府短期融资和项目建成后集中支付的资金压力,也有利于财政资金使用的公开透明。

第二类则是财政资金发挥杠杆效应,引导企业或其他机构参与保障房建设成为投资主体,从而减轻政府的资金和债务负担。

比如在很多工业园区,都有企业直接投资建设的公租房。这种公租房建成后优先向本单位职工出租,消化部分保障对象,再按规定将一定比例的房源面向符合条件的其他保障对象出租,减轻政府住房保障压力。

此外,还有企业投资——政府回租的方式。这种方式有点像bt模式,但政府回租而不回购,住房产权仍属开发商。2009年,浙江省平湖市通过这种方式筹集公共租赁住房,由政府使用10年,政府承诺的租金为25元/平方米,租金每两年上调8%。这种方式既可以减少政府一次性投入,又有利于改善房地产开发经营方式、稳定开发企业预期。
 


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